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　　原本與內(nèi)蒙古自治區(qū)呼和浩特海關聯(lián)合在當?shù)貫楹ｊP職工開發(fā)團購房的房企，卻“倒戈”將呼和浩特海關告上法庭。

　　這場糾葛的緣由焦點在于開建團購房土地容積率調(diào)整。萬銘房地產(chǎn)公司訴稱，海關未按最初的協(xié)議約定，辦理變更容積率的國有土地使用權證，最終導致萬銘房地產(chǎn)公司補繳上千萬元的土地出讓金，損失巨大。

　　今年5月，呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院就這起糾紛作出一審判決。法院認定，補交的1434萬元土地出讓金應由呼和浩特海關承擔，且萬銘房地產(chǎn)公司可以向呼和浩特海關追償土地出讓金及資金占用利息。

　　案因

　　海關與房企聯(lián)合開發(fā)職工住宅，變更容積率需補繳千萬元

　　政企聯(lián)合給公務員建福利房，在房地產(chǎn)高歌猛進的年代并不鮮見。2005年，呼和浩特海關與當?shù)氐娜f銘房地產(chǎn)公司達成定向聯(lián)合開發(fā)海關職工住宅的初步意向。

　　此后，雙方就如何聯(lián)合開發(fā)簽署了多份協(xié)議。雙方簽訂于2005年11月18日《聯(lián)合合作開發(fā)意向書》明確，待呼和浩特海關與木器廠及其他相關單位辦理轉(zhuǎn)讓土地協(xié)議后，與萬銘房地產(chǎn)進行全面合作，萬銘房地產(chǎn)現(xiàn)有土地30畝作為呼和浩特海關的職工住宅定向開發(fā)。

　　2006年3月10日，雙方又簽訂《房地產(chǎn)定向開發(fā)協(xié)議書》，約定萬銘房地產(chǎn)按照呼和浩特海關的要求，為其定向開發(fā)住宅289套，每平方米均價為1900元。

　　2007年1月，呼和浩特海關從呼和浩特市土地收購儲備拍賣中心拍得容積率為1.8的 30.51 畝土地。依照法律規(guī)定，呼和浩特海關作為行政機關不得從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，不具備開發(fā)房地產(chǎn)項目的資質(zhì)，因此與萬銘房地產(chǎn)公司協(xié)商由其開發(fā)建設，萬銘房地產(chǎn)公司將自有30畝土地及上述新拍得的30.51畝土地合并開發(fā)，建設上東領海小區(qū)，除289套為呼和浩特海關職工住房外，其余均為面向市場銷售的商品房。

　　一個現(xiàn)實難題是：海關競拍取得的上述土地容積率僅為1.8，與萬銘房地產(chǎn)公司持有的3.0土地容積率地塊存在較大差異，無法同期開發(fā)。

　　為此，雙方經(jīng)協(xié)商后，又在2008年3月4日簽訂《海關職工團購商品房協(xié)議》，明確呼和浩特海關于2008年4月1日前，將30.51畝土地的使用權人變更為萬銘房地產(chǎn)，并取得國有土地使用權證（并且符合規(guī)劃設計條件里批復的不低于2.8-3.0容積率，與萬銘房地產(chǎn)容積率相同）。逾期引發(fā)的法律責任和經(jīng)濟責任及經(jīng)濟損失均由呼和浩特海關承擔。上述協(xié)議還將海關職工團購萬銘房地產(chǎn)開發(fā)的商品房價格由1900元/㎡調(diào)整為2350元/㎡。

　　經(jīng)過4年的“工作”和“協(xié)調(diào)”，2012年6月26日，呼和浩特市人民政府出具《呼和浩特市人民政府關于同意調(diào)整天和大廈和萬銘·上東領海項目容積率的批復》，明確同意將該項目容積率由1.8調(diào)整至2.987。

　　至此，團購房小區(qū)建設的容積率障礙掃清，上東領海小區(qū)建設也步入正軌。

上東領海小區(qū)

　　萬銘房地產(chǎn)公司官網(wǎng)信息顯示，上東領海小區(qū)占地面積 45767.24平方米，總建筑面積 141600平方米，高層住宅七幢、113638 平方米，辦公樓一幢，13000平方米，共計八幢樓，22 個單元700戶。

　　但為日后糾葛埋下伏筆的一個細節(jié)是，在呼和浩特市政府作出容積率調(diào)整的批復后，呼和浩特海關并未按照商品房協(xié)議約定的內(nèi)容變更土地使用權證，呼和浩特市收儲中心多次向開發(fā)商萬銘房地產(chǎn)催繳土地出讓金。

　　土地出讓金的催繳，一直持續(xù)到2023 年，呼和浩特市收儲中心向萬銘下發(fā)“最后通牒”：再不繳納、需計滯納金。在此壓力下，2023年7 月 14 日，萬銘房地產(chǎn)一次性向呼和浩特市收儲中心補交海關職工住宅項目“調(diào)容補繳”所拖欠的剩余土地出讓金，總額為1434萬余元。

　　爭議

　　容積率調(diào)整，補繳土地出讓金應由誰承擔？

　　萬銘房地產(chǎn)公司認為，呼和浩特海關未能如期取得符合協(xié)議約定的容積率的國有土地使用權證，也沒有繳納“調(diào)容補繳”土地出讓金，導致萬銘房地產(chǎn)公司代替海關繳納上千萬元土地出讓金，給萬銘房地產(chǎn)公司造成了巨大的經(jīng)濟損失。

　　土地出讓金拖延期間，在上東領海小區(qū)購買了團購房的海關職工也遲遲未能辦理房屋產(chǎn)權證。為此，24名呼和浩特海關的職工先后起訴萬銘，要求辦理房屋權屬登記，萬銘房地產(chǎn)公司共賠償違約金11.9萬余元。

　　在補繳了上千萬的土地出讓金后，2023年11月，萬銘房地產(chǎn)公司將呼和浩特海關起訴至法院，請求法院判令呼和浩特海關賠償因其違反合同約定給原告造成的經(jīng)濟損失 1597萬余元。

　　萬銘房地產(chǎn)公司認為，呼和浩特海關職工按照合同約定的價格，總計286戶共購房48049.49平方米，海關已經(jīng)完全實現(xiàn)了其在房地產(chǎn)開發(fā)合同中的權利，但呼和浩特海關未按照合同約定履行相應義務，未完成案涉項目規(guī)劃設計條件里批復的容積率不低于2.8-3.0的審批手續(xù)，也未依照協(xié)議約定向呼市土儲中心補交上述土地出讓金。

　　對萬銘的起訴，呼和浩特海關辯稱，萬銘房地產(chǎn)公司訴請的案由為房地產(chǎn)開發(fā)合同糾紛，然而結合雙方對于合同的實際履行真實意思表示，以及歷次訴訟中所提交的各項證據(jù)，均能表明雙方不成立房地產(chǎn)開發(fā)合同關系，故而萬銘房地產(chǎn)公司無權就其繳納土地出讓金的所謂損失要求呼和浩特海關予以賠償。

　　呼和浩特海關表示，案涉項目土地由萬銘房地產(chǎn)公司摘牌，取得摘牌時，土地規(guī)劃條件明確，萬銘房地產(chǎn)公司自行變更規(guī)劃條件，對此引起的法律后果應當由萬銘房地產(chǎn)公司自行承擔?！逗ｊP職工團購商品房的商品房協(xié)議》第八條中約定的內(nèi)容實際并不具備履行可能，約定的變更義務屬于城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的法定職責，并非是可以自行約定的事項，屬于無效約定。

　　而對于變更容積率所致的上千萬元巨額土地出讓金，呼和浩特海關認為，在萬銘房地產(chǎn)公司拍得案涉土地后，其作為土地權利人，明知拍得案涉土地的容積率，卻仍然自行變更規(guī)劃條件，違規(guī)開發(fā)建設案涉項目，后因超容積率，被要求依法繳納土地出讓金，該后果應由萬銘房地產(chǎn)公司自行承擔。

　　法院一審

　　海關應向房企支付土地出讓金損失

　　2024年5月20日，呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院作出一審判決，認為雙方簽訂的一系列合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，合法有效。

　　《海關職工團購商品房協(xié)議》約定：呼和浩特海關于2008年4月1日前，將30.51畝土地（20339㎡）的使用權人變更為乙方，并取得國有土地使用權證（并且符合規(guī)劃設計條件里批復的不低于2.8-3.0容積率，與乙方容積率相同）。

　　法院認為，呼和浩特海關提供符合一定條件的土地使用權是萬銘房地產(chǎn)以特定價格向其職工出售商品房的相對義務，萬銘房地產(chǎn)為實現(xiàn)合同目的，實際建成平均容積率為2.987，該容積率在雙方約定容積率范圍之內(nèi)，且上述調(diào)整容積率行為亦得到相關部門的批復同意，因此而產(chǎn)生的補交土地出讓金1434萬余元，依約應由呼和浩特海關承擔，萬銘房地產(chǎn)繳納后向呼和浩特海關追償上述土地出讓金及資金占用利息，于法有據(jù)，本院予以支持。

　　因此，法院判決中華人民共和國呼和浩特海關判決生效之日起十五日內(nèi)向內(nèi)蒙古萬銘房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司給付土地出讓金損失人民幣 14340841.15 元。

　　呼和浩特海關對上述判決不服，上訴至內(nèi)蒙古呼和浩特市中院，目前呼和浩特市中院已立案，該案待進一步審理。

呼和浩特市賽罕區(qū)人民法院對此案作出的一審判決

　　9月5日，南都記者就此案聯(lián)系呼和浩特海關總值班室、辦公室、綜合外事科等多個部門，相關工作人員均稱不了解案件情況，南都記者又聯(lián)系到呼和浩特海關法規(guī)處，相關工作人員稱涉及審判程序無法直接回應。

　　采寫：南都記者劉嫚 發(fā)自北京